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房企转型运营商,谁将收房租收到“百亿租金”?
文章类型:名家论坛 浏览次数:18 发布时间:2017-11-12 10:25:03 发布:潜山房产网 打印该页

“一个普通人的美好生活就是,先买套(融创的)房子,再回去看乐视电视,放万达的电影,然后到万达城玩。”

这是融创中国董事局主席孙宏斌眼里的“美好生活”。实际上,也可以把它替换为,买万科的房子,逛万科广场、(印力)印象城,孩子上万科梅沙中学,全家人去松花湖滑雪,老人则可以去悦榕庄养生。

还可以替换成,买碧桂园别墅,去凤凰优选采购日常用品,上碧桂园国际学校,出去玩住碧桂园酒店。等等。

这是正在转型城市配套服务商、城市运营商的开发商们努力为人们提供的“美好生活”,或者叫全生命周期产品体系,如果你愿意,它将涵盖你的一生。

开发商早已不是那个只会盖房子卖房子的开发商了。从居住、购物、教育、医疗、养老、度假,它们的触角,伸向了城市和社会生活的各个角落、关照到每个人的生命全程。

一场新的争夺战由此展开。如果说房地产的上半场是销售为王,万科恒大碧桂园保利等借此成为龙头房企,到了下半场,转型城市配套服务商、城市运营商之后,资产管理和运营成为新的赛道,对资产和空间的管理能力引发新的战争。

内地房企中,除了较早开始专注商业持有的万达之外,不少房企目前都提出了到2020年租金收入50亿元、中长期要达到100亿元的目标。那么,谁将会抢先撞线?

九龙仓样本

九龙仓为这场“租金之王”的角逐游戏提供了样本。

今年9月,九龙仓完成了世纪大重组,旗下香港投资物业被分拆为九龙仓置业地产投资有限公司(以下简称“九龙仓置业”)独立上市,持有香港六大明星物业组合,包括海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及在建中的酒店项目The Murray。

九龙仓置业估值约为2454亿港元,其中海港城和时代广场估值分别为1650亿港元、545亿港元,占比达80%以上。

据九龙仓财务报告显示,2016年投资物业租金收入达152.89亿港币,以0.85的汇率计算,折合人民币达130亿元。

而2017年上半年,该收入就已达到79.27亿港币,同比增加3.7%。这意味着,只要维持这一运营势头,九龙仓2017年投资物业租金收入必然再破百亿。

这种持续稳定的现金流,为内地房企所艳羡。

纵观多家房企,从年报来看,2016年投资物业租金收入破百亿的房企仅万达商业、新鸿基和九龙仓,其中万达商业以195.8亿元居首。

位于50-100亿之间的房企有恒隆、太古、新鸿基、恒基兆业及华润置地五家,其余近70%的企业大多位于20亿以下。

2017年上半年,万达实现租金收入116.9亿元,同比增加34.3%,租金收缴率100%。

而销售排名前十大的房企中,不管是去年全年还是今年上半年,均未有达到百亿的企业。最早开始做商业物业运营的华润置地,今年前10个月累计实现租金收入约69.26亿港元,为前十大房企中最高。

据龙湖2017年中期业绩数据显示,其上半年投资性物业租金收入增长28.8%至11.4亿元,查询龙湖2014年至今的租金收入,每年同比涨幅均高于同行,2015年涨幅甚至达61.5%。但尽管如此,龙湖租金收入距百亿仍很遥远。

另据万科2017年中期报告显示,上半年租金收入约为11亿元,虽同比增加约200%,但无法与租金收入达百亿的万达等相提并论。

此外,碧桂园、恒大、金地、融创、绿地等房企租金收入也仅在数亿到数十亿之间。

转型运营商

房企艳羡九龙仓的背后,是房地产开发业务目前正在进入最后一轮规模化战争,持有运营成为新的赛道。

过去三年来,恒大、碧桂园、融创等依靠深入二三四线和并购,成功从规模战中胜出,碧桂园荣膺第一,融创挤进前五。不过,单纯的开发业务天花板也已显现,万科、中海外、保利、金地、招商等老牌房企已经不再着眼于规模之争,而是专心培育和发展持有运营。

各个房企目前均打出了城市运营商、服务商的旗号,万科定位“城市配套服务商”,华夏幸福定位“产业新城运营商”,招商蛇口定位“城市和园区综合运营商”,恒大地产改名中国恒大等,都是向多元化的城市运营转型。

这些转型动作涉及商业、旅游、产业园区、教育、医疗、度假等多个领域,均与消费升级的“美好生活”有关,房企转型路径日渐明晰。

以万科为例,自2011年提出“城市运营商”战略后,最新总结出了五大分类十大业务。核心业务为房地产开发和物业管理,优势业务包括商业开发和运营、物流地产,拓展业务包括冰雪度假、长租公寓,摸索业务包括养老、教育,潜力业务包括轨道物业。

从这五大业务可以看出,除传统的住宅开发以外,其余均需要万科持有运营。

21世纪经济报道的调查显示,长租公寓是当前大型开发商、中介代理机构等持有物业中规模扩张最为迅猛的业务。

今年以来,一向低调的龙湖发力长租公寓,冠寓品牌和项目在十几个城市落地生根;另一边,万科的长租公寓泊寓也迅速开出数万套长租房源。

上周,碧桂园总裁莫斌透露,计划在三年内提供100万套长租物业,世联行亦放言长租公寓目标是100万间;万科预计年内泊寓的获取房间数将超过10万间,远期规划提供100万套公寓;旭辉集团计划未来五年完成“双20万间”,包括承接地产公司的自持物业20万间,以及租赁物业改造出租20万间。

现金流之战

无论是持有商业、产业地产还是物流等,均需形成一定规模和稳定现金流,才能进行资产证券化,最终形成商业模式的闭环。

提到开发商青睐长租业务的原因,金地商置行政总裁徐家俊认为,中国的长租公寓市场有着典型的“长尾效应”,尤其在一线城市,长租公寓拥有庞大的客户群体,租赁型物业的现金流很好,是非常理想的资产证券化载体。随着中国金融工具越来越发达,相信金融市场和租赁物业市场发展将互为驱动。

“通过快速规模扩张,加以持续运营,可以实现较多的现金流,为将来的资产证券化做准备。”一家开发商旗下的长租公寓负责人表示。

不过,万科深圳泊寓总经理袁军强调,做长租公寓最重要的是看清自己的规模边界,把规模控制在一定数量以内,稳健经营。对于房地产开发公司而言,可以寻求与其它渠道的合作,比如万科与深圳人才安居集团的合作,将为万科泊寓的规模扩张提供基础。

他告诉21世纪经济报道记者,长租公寓是房地产行业的零售业,薄利多销。“资金回笼时间很长,没有一定的资金实力不要趟浑水。”

在袁军看来,租赁业务还需金融机构的支持,真正打破以往的融资理念或合作模式,才能形成闭环。“如果还是停留在传统抵押贷、消费贷、租赁贷模式上,就很难做。”

在长租公寓之前,开发商持有物业已具规模的是商业地产。比如万达、华润置地、龙湖等,而万科在联合收购了印力商业平台后,商业地产持有面积达到了800多万平方米,位居国内前三。

这些持有的商业物业,已经产生的现金流可以进行资产证券化。10月20日,银荔集团发行首单CMBS(Commercial Mortgage Backed Securities,商业房地产抵押贷款支持证券),规模37.9亿元,标的物是深圳深国投广场。

如今开发商另一热门扩张业务产业地产也已成资本市场新宠,比如普洛斯是最早一批产业地产玩家,他们背后真正推动的是资本。

金地集团总裁黄俊灿告诉21世纪经济报道记者,国外有很多工业地产REITs,金地也在考虑、研究未来这成为产业地产的融资渠道和发展方向。

在这场租金之王的战争中,谁将率先胜出?

2017中期业绩会上,中海地产董事局主席颜建国透露,希望集团租金收入2020年达到50亿港元,中长期则达到100亿港元。

一向谨慎的龙湖也准备放手一搏。同样是在中期业绩会上,龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶宣布:“2020年龙湖商业会达到60亿的租金收入。”

深圳一位资深房地产研究人士认为,万科可能率先胜出。2016年收购全国第三大商业管理集团印力,让万科所持有及管理商业物业面积超850万平方米;收入新加坡物流巨头普洛斯,更是将万科送上国内物流地产第一的宝座;泊寓在长租公寓领域也是数一数二;另外,万科虽然没有提出特色小镇,但万科的产业地产和园区运营业务也较多。

不过截至目前,万科这些持有物业的收入尚未在财报中得到反映。
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